Финансовый Лоцман

Как сдавать квартиру легально и выгодно?

Покупка квартиры для последующей сдачи – это отличная инвестиция, приносящая пассивный доход. Однако далеко не все арендодатели оформляют сдачу квартиры официально – и это может обернуться проблемами для них. Так, если налоговая инспекция заподозрит неофициальную  сдачу квартиры, то арендодателя после проверки будут ждать крупные неприятности. За уклонение от уплаты налогов придется не только заплатить НДФЛ за всё время аренды, но ещё и штраф. К тому же, нелегальная сдача квартиры опасна ещё и тем, что возможны конфликты с жильцами, решать которые без договора будет проблематично.

Как начать сдавать квартиру?

Для начала, все собственники жилья, если их несколько, должны договориться о сдаче жилплощади – сдавать лишь долю в аренду запрещено. Полученное согласие должно быть заверено у нотариуса в письменном виде.

Затем, когда желающие проживать в квартире найдены, необходимо заключить договор. Зачастую договор не заключается, чтобы избежать уплаты налогов, но при возможной проверке налоговой, его отсутствие не помешает налоговикам доказать факт получения доходов. К тому же, без договора становится сложнее предъявлять претензии арендаторам или получать компенсации за ущерб жилплощади или просрочку оплаты. Заключение договора полезно и для жильцов – без договора зарегистрироваться в съемной квартире нельзя.

Как сдавать квартиру легально и выгодно

Как юридически грамотно оформить договор о сдаче квартиры?

Если помещение сдается в пользование организации или предпринимателя, то нужно заключать договор аренды. Если же жилплощадь сдается физическим лицам, то правильнее будет заключить договор найма. При этом, сдающий квартиру выступает как наймодатель, а жилец – как наниматель. Строгой формы договора у подобных контрактов нет, так что стоит придерживаться общих правил заключения договоров согласно гражданскому законодательству. В договоре обязательно должны быть прописаны ФИО и паспортные данные как наймодателя, так и нанимателя, их контакты и условия. Необходимо указать лицо, с которым заключается сделка, а также всех, кто будет проживать в помещении. При въезде и выезде жильцов необходимо также составлять акт приема-передачи, в котором будет указано состояние квартиры, ремонта в ней, а также мебели и техники.

Договор может заключаться на срок максимум до 5 лет. При этом существуют два варианта сдачи квартиры – на краткосрочный период, и на долгосрочный. Договор на краткосрочный период заключается на срок менее одного года, но предполагает возможность его продления. Договор же на долгосрочный период заключается на срок больше одного года, но такой договор обязательно регистрируется в Росреестре.

Оплата сдаваемой квартиры

При заключении договора в нём также необходимо указать все условия оплаты. Они включают в себя и способ передачи денег и время платежей. Лучше всего принимать оплату безналичными платежами, которые легко отслеживаются и доказываются. В договоре стоит указать правила оплаты неустойки за просроченные платежи, если этого не сделать, то размер процентов за неуплату будет определяться гражданским кодексом РФ – высчитываться проценты будут исходя из ключевой ставки Банка России. Порядок оплаты коммунальных услуг также указывается в договоре найма.

Не стоит забывать и про депозит. Депозит – это обеспечительный платеж, который платится нанимателем на случай нарушения договора или какой-либо поломки. В договоре должен быть прописан размер депозита, а также должны быть указаны причины, по которым арендодатель может оставить депозит себе.

Как заключать и расторгать договор о сдаче квартиры?

После внесения всех условий в договор, его необходимо заключить. Если договор краткосрочный, то для его заключения его достаточно распечатать и подписать. Если же договор долгосрочный – он подлежит регистрации в Росреестре. Сделать это можно в МФЦ или же онлайн, при наличии электронной подписи. Пошлина за регистрацию в Росреестре составляет 2000 рублей.

В законах не прописаны конкретные условия о расторжении договора, поэтому условия необходимо обговорить с жильцами и закрепить в договоре.

Оформление регистрации жильцам

При сдаче квартиры или другой жилплощади на срок, превышающий 3 месяца – необходимо уведомить об этом органы МВД. Временная регистрация оформляется в МФЦ или в управлении по делам миграции МВД. Регистрация жильцов не несёт никаких рисков: все, что она дает – это право проживать в квартире. Снимается регистрация по заявлению и бесплатно. Если не оформить регистрацию проживающих в квартире лицам, то арендодателю грозит штраф от 2000 до 7000 рублей. При этом, оформлять регистрацию не обязательно, если у арендующих прописка в том же районе.

Как выгоднее уплачивать налоги?

Налоговая ставка на доход, полученный от сдачи квартиры в аренду, зависит от того, кем является арендодатель. Физические лица обязаны уплатить НДФЛ в размере 13% от полученного дохода – необходимо лишь каждый год до 30 апреля сдавать декларацию о доходах за прошлый год.

Индивидуальные предприниматели (ИП) могут выбрать один из двух упрощенных налоговых режимов – «доходы» (сумма налога 6% от суммы в договоре) или «доходы минус расходы» (сумма налогов 15% от прибыли после вычета всех расходов). Чаще всего, для сдачи квартиры налоговый режим «доходы минус расходы» самый невыгодный – так как в расходы можно записать лишь коммунальные услуги. Для индивидуальных предпринимателей существует также вариант уплаты налогов по патентной системе налогообложения – в этом случае ставка налогов будет зависеть от региона. Не стоит забывать о том, что ИП обязаны платить за себя взносы, сумма которых в 2020 году превышает 40000 рублей. Из этой суммы вычитаются уплаченные налоги, так что в некоторых случаях взносы платить не придётся, однако, при простое квартиры, взносы нужно будет заплатить. Некоторые банки, при открытии у них расчетного счета, берут на себя все хлопоты по регистрации ИП и позволяют сдлеать это в дистанционном режиме.

Самозанятые платят самый маленький налог – всего 4% за сдачу жилплощади физическим лицам. Чтобы зарегистрироваться в качестве самозанятого, достаточно скачать приложение «Мой налог». Самозанятость – это достаточно новый налоговый режим, который лишь с июля 2020 года стал действовать почти во всех регионах страны. Чтобы оплачивать налог в качестве самозанятого, арендодателю необходимо формировать чек через приложение при каждом получении оплаты. Однако, уплачивая налоги в качестве самозанятых, граждане не делают никаких взносов в Пенсионный фонд. Поэтому, выбирая такой вариант налогообложения, стоит позаботиться о пенсии самостоятельно.

Что грозит нелегальному арендодателю?

Налоговая служба может заинтересоваться арендодателем не только, например, из-за регулярного поступления денег на карту, но и из-за поступившей жалобы. Написать заявление в налоговую инспекцию могут как соседи, так и управляющая компания дома. Штраф за нелегальную сдачу квартиры будет состоять из штрафа за отсутствие декларации – 5% от всей суммы дохода, а также за сокрытие налогов – 40% от суммы дохода. К тому же, арендодатель будет обязан уплатить НДФЛ за последние 3 года сдачи квартиры. В итоге, незаконная предпринимательская деятельность может обернуться потерями прибыли. С введением налогового режима для самозанятых, за сдачу квартиры можно платить всего 4% налога с прибыли, что поможет сэкономить и нервы, и, возможно, деньги.

Финансовый Лоцман Контакты